La perception de loyers issus d’un bien propre ne suffit pas à les soustraire à la communauté. Dans un arrêt du 9 septembre, n° 24-22.791, la Cour de cassation juge que leur emploi au remboursement du prêt d’acquisition ouvre droit à récompense au profit de la communauté.

Des loyers affectés au remboursement du prêt d’un immeuble propre

Après le divorce d’époux soumis au régime de la communauté légale réduite aux acquêts, la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux a suscité plusieurs difficultés.

Le litige concernait notamment un immeuble propre à l’époux, acquis grâce à un prêt immobilier conclu avant le mariage. Pendant l’union, les revenus locatifs de ce bien avaient financé les échéances de l’emprunt.

La cour d’appel a retenu que les loyers étaient devenus communs dès leur perception. Leur affectation au crédit contracté pour acquérir le bien propre ayant appauvri la communauté, elle a fixé la récompense due par l’époux à 81 065,99 euros.

Devant la Cour de cassation, celui-ci soutenait que les loyers avaient été « consommés » par le paiement des mensualités et qu’aucune récompense ne pouvait dès lors être accordée.

L’absence de consommation des revenus au sens de l’article 1403 du Code civil

La Cour rappelle que, selon l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend les économies constituées à partir des fruits et revenus des biens propres. L’article 1403 du Code civil exclut néanmoins tout droit de la communauté sur les fruits consommés sans fraude.

La qualification de l’emploi des loyers devenait ainsi déterminante. Or, précise la Cour, les revenus d’un bien propre utilisés pour l’acquisition de ce même bien ne sont pas consommés au sens de l’article 1403. Le remboursement de l’emprunt d’acquisition ne les fait donc pas disparaître du périmètre communautaire.

L’emploi de fonds communs au profit du patrimoine propre ouvre droit à récompense

Les fruits et revenus du bien propre étant affectés à la communauté, leur utilisation pour financer ce bien procure un avantage au patrimoine personnel de l’époux. En vertu de l’article 1437 du Code civil, cet emploi justifie une récompense due à la communauté.

Lors de la liquidation d’un régime communautaire, l’origine propre de l’immeuble ne suffit donc pas à exclure toute récompense. L’affectation des revenus produits pendant le mariage doit également être retracée.

En conséquence, l’époux propriétaire ne peut qualifier de simplement consommés les loyers consacrés au prêt ayant financé son immeuble. La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme la récompense, imposant de rechercher précisément l’origine et surtout l’emploi des revenus des biens propres durant la communauté.